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立体城市的是与非
发布于:发布时间:2014-12-04 12:35:00     点击:

立体城市的是与非

一次世博会,让人们记住“城市让生活更美好”的宣传语,但在城市发展史上,城市并不总是“让生活更美好”,有时,缺乏策略的发展方式可能会让生活在其中的人们承受越来越褊狭的困境和不安。上世纪中叶,由于就业、学区、郊区景观、房型、房价、治安、配套设施等因素的相应影响,人们纷纷逃离城市中心区而走向郊区,这就是多年前在美国一些城市发生的郊区化,而逆城市化至今依然是美国部分城市所面对的问题。今天的中国,一些大型城市也有可能形成边缘区域扩张,更常规的现象是,一些大都会城市圈正在通过野蛮生长的方式在平面扩张中“催固”摊大饼的格局。

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  立体城市的中国首秀

  不同土地孕育着不同的社会问题和学术成果,紧凑城市作为一种城市发展概念早在30年前的美国已被提出,它并不是忠实于当今局面的新创意。被业内称为商界思想家的冯仑在几年前打出了立体城市的地产概念,并称将为这一计划融资500亿元人民币。当这一概念第一次在哥本哈根中国商界气候变化国际论坛上阐述时,万科董事长王石认为这是童话。这一地产计划有意在大约2平方公里的土地上,打造一个建筑面积600万平方米至1000万平方米,可容纳15万人至20万人的高密度建筑群。

  在实践层面上看待中国立体城市可能的价值,我们不得不关注冯仑的计划。到目前为止,他的计划正在实践中慢慢推进。冯仑找来了多位合作者,包括新希望集团的刘永好和巨人集团的史玉柱等,都表示支持并有意参与其中。他在数年前对外界宣称将融资500亿元来推进这一计划,而随后媒体间争相报道的标题中,这一数字后常追随有不同的二线城市,可见其推广规模的广泛性,如果成行,则是千亿元人民币的庞大资金支撑。经过公众多次翘首期待,直到去年底,冯仑才松口称,成都市的立体城市计划正在积极推进中。按照他的计划,成都立体城市将包括1.3平方公里的城市核心区及周边4.5平方公里的绿色田园产业带,这意味着该体块内部,在可容纳10万人居住的空间中,人们将在20层楼居住,在30层楼建造花园,在40层楼打造酒店大堂,在50层楼顶营销西红柿农场。但具此前的媒体披露,这一乌托邦式的计划一直未在具体的地块上落实。

  冯仑在多个采访中表示,包括研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理五大核心部分组成的立体城市,其地产计划并不来自房地产逻辑,而是遵循城市逻辑发展的项目。“产业带动就业,就业带动商业,商业带动城市居住和繁荣。”万通立体城市CEO郝杰斌称,“立体城市即是城市化的一个可持续发展的操作系统。这个操作系统包括一套新的商业模式和财务安排模式。”大部分私人设施的建成都需要经历征地和买地的过程,而通过冯仑创立的模式,产业商户通过租赁或合作开发立体城市中的空间,可将主要成本转在运营管理上。而在租约形成后,投资商会更愿意提供投资,立体城市的混合功能随之建构。在产业选择上,郝杰斌指出三项重要参照系,“第一,创造很多就业;第二,未来城市发展需要;第三,不会被淘汰且能够辐射周边区域。”而在这一过程中,万通立体城市更类似于将插头连接到插线板的资源整合服务商。万通相关人士称他们的作为已不同于传统的地产开发,“各是各的回报,但我们把系统整合以后,大家都比原来成本更低,这才能成功。”冯仑曾经在媒体中多次将立体城市与迪士尼模式类比,“参与方的多元造就了产业利益链条和资源的多职能整合,最终实现的是盈利模式的多元。”

  冯仑曾在访谈中称,这一模式正是新型城镇化的一部分,其在项目中将整合政府、企业、金融机构、开发商、云计算、互联网企业等多方的利益,并以共赢为目的。在100层居住而在99层养猪的愿望显然夸张化了他的服务模式,但是这一设想似乎表明,冯仑计划将他的商业创意推向极致。

  从概念到概念

  虽然冯仑试图以一己之决心冒险博弈,但资金链问题不断惹人猜测,此前多次传闻坊间对此计划褒贬不一,其中不乏尖锐批判者。有人认为冯仑的立体城市概念存在炒作的嫌疑,其目的在于在国家管控严厉的关口争取低价拿地。在百度上搜索立体城市,首先跳出的就是百度百科中冯仑对立体城市的定义。上海现代都市建筑设计院副总建筑师俞挺说:“所谓立体城市,需要我们正本清源地梳理它的概念,垂直城市或立体城市理念究竟是一组建筑群、单个的建筑还是一座城市——当下的立体城市是一个非常含混的概念。”立体城市的另一种解释则认为,“就是以密集高层来充分利用空中的空间,与之相关的竖直交通(电梯)连接高层及不同层之间的交通(通常被想象为是一系列错综复杂的高架快速路)和复杂多样的内部结构。”在俞挺看来,作为立体城市,其必须达到城市规模,而不仅是城市内部的局部空间组织,“其中最重要之处在于以垂直交通为枢纽的框架,在其基础上,城市可以延伸和扩展,解决一系列居住和商用等空间功能。”对于冯仑的创意,俞挺并不持肯定态度,“我们只能说一些房地产项目是具有一定城市规模的片段式聚居区,不能称为是基于水平延展性上的交通框架及借助垂直交通和市政设施形成的三维立体城市。”

  在博士研究生阶段以立体城市为研究对象的俞挺认为,冯仑的立体城市理念与学术界对立体城市的诠释有些不同,“他的项目与陆家嘴高层楼群并无二致,他盗用了上世纪30年代垂直城市理论和上世纪80年代的立体城市理论,并用非常不专业的方式整合出来,只是借用民众敬畏的名词操作一个超大规模的房地产开发而已。”

  俞挺指出,立体城市概念由来已久,目前发展依然遭遇多个挑战,包括资金、技术和观念等方面,立体城市本身作为理论层面的构想存在局限性。“垂直交通的效率并不如水平交通,通过电梯实现运输的效率使输送能力受到局限,完美的立体城市的挑战主要在于通勤设施的能力,目前的技术没有解决。”立体城市势必需要实现精细的垂直分区,而重力做功显然没有水平做功更有效和容易。“但在人类没有发明电梯之前,没有人在意垂直城市的概念,而随着电梯和垂直子弹火车等实验性产品的诞生,城市往高处发展变得可能,即便不能造出垂直城市的景观,摩天楼的建造也不离奇,边缘产品只是在等待机会。”

  俞挺随即对比了他认同的立体城市理念与冯仑的创意,并将其看成是上海陆家嘴的前身。“冯仑的立体城市交通路径主要是在底层换乘,不同于立体网络中的空中交通。垂直城市是具有城市许多组织功能和概念的,布局包括水平和垂直分布两部分。我们会说上海陆家嘴是立体城市的雏形,早前的陆家嘴超高层办公楼通过底层大堂将垂直分布区域彼此联系,虽然各家建筑在10年前就计划连廊,但因土地制度等原因,各家业主担心商业面积受限不肯连接。然而近年来,陆家嘴商务圈开始注重不同空间的水平联系,随着水平连廊形成,可能加载商业,也可能改成垂直绿化带,这时候你会发现立体城市正在慢慢生长。”

  北京早期也有一些城市聚居区尝试在高空实现水平联通,似乎并不成功。中国房地产研究会人居环境委员会的副秘书长赵文凯的态度温和许多,他对记者说:“立体城市在国外已经提出30多年,也就是在土地综合利用中,立体利用是其中一种方式。冯仑提出的立体城市寄希望于立体空间涵盖更多功能,立体布局这一设想并没有不妥,但毕竟不是住宅发展的主流,也不是解决中国土地问题的主要方向。”

  抛开冯仑的计划而论,俞挺也并不认为立体城市是解决城市土地紧张的好办法。“城市的扩张会在某一个时期加速,并在某一个阶段达到顶峰,但城市摊大饼并不是没有节制的,在资源有限的前提下,城市发展达到一定程度自然会回落,并不需要立体格局的介入。”但曾经参与成都田园城市概念展的建筑师华黎不认同这一点,他曾经在该展览上展示了种植有农作物的立体交通图景,他说:“未来的大型聚集城市必然会走立体化的方向,因为这些大型城市的土地资源被利用后,城市继续发展只能朝纵向走。”

  “立体”可以规模化?

  虽然有万通相关人士认为立体城市概念具有趋势性,另一些建筑师或城市规划学者的观点更倾向于一种具有审慎意味的乐观。清华大学城市规划设计研究院副总规划师段进宇教授称,虽然在国际上曾经一度鼓励对城市立体化发展的研究,但立体建造并不适合人类的居住习惯和生活方式,所以只适合点状落实。赵文凯也认为立体城市并不具有普遍意义,“中国总人口预计到2030年开始下降,目前来看,虽然大型城市依然人口压力比较大,但中小城市人口无明显变动,而且一些小型城市人口正逐渐减少,立体城市只适合在一些大型城市内作少量尝试。城市中70%是住宅,除去工厂等,适合于住宅混合的办公、商业、文化和教育建筑占比不到20%,城市并没有足够公共建筑可供商住混合。最重要的一点在于,这样做是否符合可持续发展的需求?”赵文凯对此存疑,“中国国土面积中,只有4‰是城市用地,农业用地尚存在巨大浪费,那么通过立体城市在城市这部分用地上进行节约能否解决这一大问题?而同时,立体城市的建筑能耗也会大幅增加。”

  立体城市似乎并不能成为商业精英解决社会土地惊人浪费的措施,随着深圳将农用集体土地转为工业用地直接上市的做法甚嚣尘上,传统征地制度与市场经济体制之间的尴尬变得更为突显。如何解决土地浪费须获得政府更多关注和政策导向的投入——任何地域虽然依托于不同社会制度和条件,但都有追求可持续发展和社会包容性的建设目标。美国爱荷华州立大学博士生导师周江评教授是一位交通领域的专家,他在采访中告诉记者,“如果要让立体城市的有关争论更加有意义,我们一方面需要对立体城市这一概念表现出兴趣的城市有非常透彻的研究和了解,另一方面需要更多向世界上那些长期综合竞争力排名靠前的大中型城市学习,思考究竟是立体城市,还是什么别的城市建设策略更能对某一具体城市的发展有益。无论是立体城市建设方案,还是别的什么方案,不经历上述的思考,很难取得成功。”立体城市方案与传统地产项目有一定差异,周江评认为,如果它经过各方论证在某地进入了落实阶段,政府、潜在使用者和投资方仍然需要结合当地情况认真预设和思考可能出现的问题(包括失败),事先作好各类数据收集并作详细的责任分摊,确保我们能从相关实践中学到经验,不断进步。

  在此前多次不肯透漏信息的冯仑称计划有一部分作为商业运作秘密,并没有向媒体公开,所以具体到其计划的核心内涵,可能尚需时日观察(但不可否认,它一定是赚钱的)。赵文凯相信冯仑确是一位有思想的房地产开发者,他对城市发展也有自身思考。“我想他应该确实希望做一点不同的事情,因为按照更常规的方式做地产依然可以赚钱,而这样做的风险是很大的。”房地产业势必走向服务型产业和金融投资业结合的道路。政府也积极鼓励在这方面富有创新精神和实务能力的企业介入城市管理领域,带动城市发展,成为超政府的有效管理者。万通相关人士认为自己恰恰在走这条路,“万通更多的是城市操作系统运营商,五大块领域包括,第一是基金平台,如何吸引公众的基金及不同阶段的财务安排等;第二是产业平台,立体城市中产业是最大核心,包括医疗、养老和教育等;第三是研发设计平台,保证在狭小空间里实现合理有序;第四是智慧城市平台,单位面积内产业众多,需要技术;第五是资产管理平台,包括城市公共空间管理等。”实际上,在万通人士看来,万通立体城市的角色已经走向导演者,提供就资金、设计、系统、产业和公共空间资产化五大方面的整合和利益分享。

  除了对地块的预期和政府有关土地与城乡发展的宏观政策之间,以及与真实产业聚集发展程度之间的博弈颇具风险外,为何冯仑的计划迟迟未获批准,也有城市规划政策方面的原因。公共设施用地是严禁侵占的,主要担忧在于最终会变成房地产商的用地。四线划定系统包括对水域、绿地、基础设施和公共服务区域的限定,这意味着在国家技术标准和法律法规上没有可迂回的空间。赵文凯指出,我们可以提倡通过其他程序在特殊情况下以专家认证的方式对一些有突破性的城市建设项目进行审批,有助于那些善意的经济创新。

 

 

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